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根据当地媒体BurnabyNow的报道，大温地区本拿比市的一位公寓业主在和共管物业的法律战中取得胜利，可以免交3万加元的罚款。

业主Kale Kondra在本拿比Brentwood商业中心的Solo District项目一期Altus小区有一套公寓，单元号为SL276。

该单元被挂在Airbnb上做短租，并且确实有不同的人入住。

根据大楼章程第54条，业主出租一个单元的时间不得短于一 个月。违者应被处以每天最高1000元的罚款。物业管理公司应采取一切必要措施终止租约或租赁，包括但不限于寻求法院禁令来执行章程……。

共管物业据此认为Kondra违反了大楼的短期租赁规定，要求他支付3万加元的罚款：从2021年7月14日至8月14日期间，每天1000元，为期30天。

因为 Kondra 的公寓当时已在Airbnb的网站上列出，并且SL276单元的智能钥匙使用记录和大楼监控显示，这期间不同的人居住在单元内。此外，物业还接到了 其他住户对于SL276单元有生人出入的投诉。

对于罚款的决定，Kondra表示不服。理由是房子被挂到Airbnbn做短租他既不知情，也控制不了。

原来，当时他正在和前妻打离婚官司。根据BC省高等法院的命令，其前妻在2021年4月27日至6月29日期间享有SL276单元的排他居住权。之后，法院又应Kondra前妻的请求，两次延长了其独占居住权命令的时效，直到当年9月24日，她的第三次延期要求被驳回。

2021年7月30日，Kondra收到了物业经理的电子邮件，要求他立即将SL276 单元的招租广告从Airbnb网站上撤下来，并支付3万元的罚款。

2021年8月初，Kondra委托一名律师致信代表其前妻的一家律师事务所，询问房子的使用和出租事宜，并要求对方删除 Airbnb 的房源。

但由于法院命令当时依然有效，Kondra表示，自己尽力了，但前妻的行为超出了他的控制范围，实在管不了。

大楼物业收不到罚款，转向BC省民事审裁处（CRT）寻求支持。但是6月29日，CRT副主席Garth Cambrey作出裁决，驳回了物业公司的请求。

首先，CRT认可Kondra的辩护理由，表示有足够的证据表明是其前妻而非他本人允许房子在Airbnb上出租。

其次，CRT还进一步指出，被物业公司作为处罚依据的大楼章程第54条实际上对于Kondra并不适用。

SL276单元所在的大楼于2017年12月竣工，共有280个单位。2019年4月24日，共管物业对章程进行了重大修订。当天向土地产权办公室提交的修订中就包括第54条，也是本次争议的核心。

章程第54条虽然禁止业主出租单元的时间少于一个月，但是SL276单元是投放在Airbnb平台上的，而该条款并没有明确禁止通过Airbnb或者其他平台的短期使用。

另外，章程中使用的租赁（rental）一词，有别于短期住宿等许可安排。CRT认为，租赁涉及土地权益，例如房东根据租赁协议赋予租户房产的合法占有权，而短期住宿（例如租用度假屋）则涉及许可安排。两者之间的区别在之前的判例中得到了确认。

立法也承认了这一区别。根据BC省《共管物业条例》（Strata Property Regulation ）第7.1条，违反租赁限制细则的行为最高可处以每7天200加元的罚款；而违反度假、旅行和临时住宿细则的行为最高可处以每天1000加元的罚款。

根据《共管物业条例》的定义，CRT认为，根据SPA的含义，“租金”和“租赁”一词不适用于许可证，仅适用于租赁。 相应地，本案中大楼章程第54条仅适用于出租或租赁，不适用于短期住宿，例如通过Airbnb进行的度假出租。

因此，业主Kondra没有违反章程第54条。物业公司据此所施加的罚款是无效的。

不得不说，CRT的仲裁员对文字的准确性那是相当的较真儿。按照裁决书给出的理由，即使真是Kondra自己通过Airbnb搞短租，物业也奈何他不得。谁让你的章程先天不足呢。

啥也别说了，回去按照CRT给划的重点，继续改章程吧。

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