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注意!温哥华业主用这种方式买卖自住房 被CRA盯上了!

2021-07-24    温房网    点击量:1304

全球范围内,加拿大是极少数不对自住房出售征收“资本利得税”的发达经济体。

 

但近几年,关于自住房出售开征“资本利得税”的消息甚嚣尘上,一次又一次地刺激着业主们敏感的神经。尤其是一部分用自住房来“flipping house”的房主们。

 

很多人简单粗暴地把“flipping house”翻译成“炒房”,其实并不准确。

 

根据《韦氏词典》,house flipping中的flip对应释义为:

 

虽然本质上house flipping也是短时间内将房屋低价买入,高价卖出,但与“炒房”的差别依然明显,最主要的就是house flipper会对低价买入的房屋进行修缮、装潢,然后再转手卖出。

 

据《金融邮报》报道,加拿大税务局(CRA)近年来一直在关注买卖自住房的纳税人,认为部分纳税人不恰当地利用自住房免税,尤其是与房屋翻新出售有关的纳税人。

 

如果CRA确定纳税人频繁买卖自住房,很可能会被拒绝免税,并且有可能将房产增值部分作为经营收入(business income)100%征税,而不是资本收益(capital gain)50%的税。

 

一位温哥华的业主,就因为买旧屋翻新出售的问题,被CRA盯上了。

 

这位业主在6年内购买、拆除、建造并出售了3所房屋。但CRA发现,这名纳税人有好几年报税时,每年所报的经营收入均在15000到20000之间,因此对其展开调查。

 

该案于2016年秋季首次开庭审理,次年春季继续审理,历时5天。根据法庭文件,纳税人在2004年至2010年期间购买了3套旧屋,之后他拆除了这些房屋,盖了新房并出售。

 

CRA重新裁定了纳税人在2006年、2008年和2010年的纳税额,包含了他没有报告的出售这些房产的净收入。CRA还包含了纳税人未申报的与房地产销售相关的GST。还根据《所得税法》和《消费税法》给出了罚款。

 

据悉,纳税人的第1套房产于2004年以$58万元的价格购买,于2005年获得了建造新屋的建筑许可,并于2006年初将该新屋挂牌出售,卖了$140万元。

 

2套房产于2006年6月购买,即在纳税人出售第一处房产两个月之后。该物业的购买价格为$89万,也是拆除旧屋建新房,于2008年3月以近$200万的价格出售。

 

3套房产于2009年8月以$110万买下,在旧址建新房之后于2010年11月以近$230万的价格出售。

 

纳税人正在对加拿大税务法院2019年的裁决提出上诉。

 

在税务法庭上,纳税人辩称,他经手的每处房产都是为自己和儿子购买的居住地,并且在出售之前都已经住过一段时间。他之所以把每一间房子都卖了,因为他觉得自己的债务太高了,想卖房还债。

 

然而,在卖掉每一栋房子后不久,他就背上了比以前更多的债务。第一套房子的抵押贷款金额为$81.25万元,第二套房产约$110万,第三套房贷金额约$210万。

 

正如上诉法院后来所说的那样:“一个想要减少债务的人,不会在卖掉房子还债后不久就背负更多的债务。”

 

纳税人表示,之所以没有报告处置这些房产所产生的收益,因为他认为这些房屋是他的主要居所,因此是免税的。同样,他也没有报告三笔销售的任何GST,因为他认为他不是建筑商,不是在做生意,因此他不需要缴纳GST。

 

税务法院法官认为,纳税人的“证词不可信”,并且他“通常没有在任何时期居住过这三个房子中的任何一个”。因此,法官得出结论认为,这位纳税人出售的物业不属于自住房,因此也无法申请卖出自住房的税务减免。

 

“在我看来,”法官写道,“从本案的证据中可以清楚地看出,(纳税人)就是在房地产开发业务的过程中进行了三套住宅的开发。”

 

税务法庭还认定纳税人是建筑商,应该对其每次房屋销售收取GST。

 

纳税人将下级法院的决定上诉至联邦上诉法院,联邦上诉法院于2021年6月通过在线视频会议审理此案。纳税人在上诉法院提出的唯一问题,是他是否满足“建筑商”的定义,是否需要缴纳GST。

 

上诉法院所审查的重点在于:确定这位经纪出售物业所实现的收益,究竟是经营收入还是资本收益,包括考虑出售物业的性质、所有权期限的长短、交易的数量与频率、在物业上或与物业有关的工作、导致财产出售的情况,以及纳税人的动机。

 

在审查了所有证据后,上诉法院的三名法官一致裁定,“没有依据推翻税务法院法官关于(纳税人)从事收购房产、拆除旧屋、建造新房并出售”的裁定。

 

因此,根据《消费税法》,这位业主被视为建筑商,应该对三套房屋的每一套征收GST。

 

过去,加拿大税务局对于自住房出售的全部获得免交税,并不需要报告。

 

但随着投机客的增加,2016年10月,税务局为了跟踪一些频繁进行房屋买卖的“炒房客”,开始审核自住房获利免税的申请。

 

如果你在去年卖过房子,今年报税时必须填报卖房的基本信息,才能申请自住房获利减免税。

有关卖房的信息是填在最新的表格Schedule 3“Capital Gains(or Losses) in 2016”上。

 

需要提供的资料包括买房日期,卖房获利金额,以及房屋的地址。

 

 

 


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